세입자들을 위한 '셀프 낙찰'로 전세보증금으로 내집 마련하는 방법

 

최근에 역전세난 등으로 전세보증금 회수에 어려움을 겪는 세입자들이 있습니다.그래서 세입자들을 위한 정보 중에 경매로‘셀프 낙찰’을 받을 수 있습니다.살던 집을 셀프 낙찰 받게 되면 전세보증금으로 내집을 마련을 할수 있다고 합니다.구체적인 방법에 대해 알아보겠습니다. 

1.역전세에 깡통전세까지,커지는 전세살이 위기로 변화

역전세난 깡통전세가 최근 1년 3개월 사이에 최대 3배나 증가 했습니다.한국은행이 발간한 경제전망보고서에서 ‘금융·경제 이슈분석' 내 '깡통전세·역전세 현황에 따르면, 계약기간이 남은 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 2022년 1월 2.8%(5만6000호)에서 올해 4월 8.3%(16만3000호)로 급증한 것으로 나와 있습니다. 

역전세 위험에 있는 가구 비중도 같은 기간 25.9(51만7000호)에서 52.4%(102만6000호)로 크게 높습니다.특히 올해 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타나면서 전세보증금 미반환 리스크는 더욱 커질 것으로 전망하고 있습니다.

 

2.전세살이 위험으로 셀프 낙찰 증가

전세보증금이 떼일 위험이 높아지면서 전세살이가 공포로 바뀌고  있습니다.

세입자가 보증금 회수를 위해 살던 집을 경매로 신청하는 경우가 늘고 있는 이른바 셀프 낙찰을 받는 것입니다.

지지옥션에 확인을 해보면,서울인 경우 세입자가 경매를 신청한 건수는 모두 150건으로 전월(75건) 대비 2배 늘어났으며, 인천 역시 전월(16건) 대비 75% 증가한 28건으로 집계되고 있습니다.다른지역도 마찬가지로 전반적인 집계를 도움이 될수 있으니 지지옥션에서 확인해보시기 바랍니다.

세입자의 입장에서는 셀프 낙찰을 통해 전세보증금으로 내 집을 마련 할수 있습니다.전세보증금을 셀프 낙찰로 받으면 국세와 지방세보다 먼저 돌려받을 수 있도록 국세기본법이 개정하고 있으며,전세사기 피해자는 무주택자로 간주해 청약 당첨,생애최초 대출 등에 불이익이 없도록 제도를 개편을 하고 있으니 셀프 낙찰이 세입자들을 위한 것이라고 볼수 있습니다.

 

3.셀프 낙찰 받는 방법

법원에 강제 경매를 신청을 하면 됩니다.강제 경매(「민사집행법」 제78조)란 부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서 법원에서 채무자의 부동산을 압류∙매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다.이때 채권자인 세입자는 소송을 통해 채권금액이 있다는 판결을 받아야만 강제 경매를 신청할 수 있습니다. 

1)강제 경매 절차

①강제경매의 신청→②강제경매개시의 결정→ ③ 배당요구의 종기 결정 및 공고→④ 매각의 준비→⑤ 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지→⑥ 매각의 실시→⑦ 매각결정 절차→⑧ 매각대금의 납부→⑨ 배당절차→⑩ 소유권이전등기와 인도의 순서에 따라 진행

 

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2)셀프 낙찰의 경우

본인의 전세보증금만큼 낙찰을 받아서 상계신청을 하면 됩니다.예를 들어 낙찰금이 1억5000만원이고 세입자가 돌려받아야 할 전세보증금이 1억5000만원이라면 법원에 추가로 지불할 잔금 없이 소유권 이전이 가능합니다. 

4.주의 해야 할 사항

㉮ 먼저,상계처리 금액을 확인해야 합니다.

㉯ 셀프 낙찰을 받을 때 자신의 배당 순서를 파악해 상계처리가 가능한 액수를 미리 확인한 뒤 낙찰금액을 정해야 합니다.

㉰ 경매로 집이 팔릴 경우 배당순위는 경매 집행 비용,필요비와 유익비,최우선변제권(소액임차인),당해세(국세, 지방세 등),우선변제권 등의 순입니다.

㉱ 최근에 법개정으로 세입자의 확정일자보다 늦은 당해세의 경우 임차보증금을 우선해 배분할 수 있도록 했다는 점 참고하시길 바랍니다.

㉲ 셀프 낙찰 전 낙찰대금 마련도 준비해야 하는 부분입니다.예를 들어,전세보증금과 낙찰대금이 1대 1로 상계처리 되지 않고 낙찰대금이 낙찰 이후 돌려받게 될 전세보증금보다 클 경우에는 준비를 해야 하니까 참고하시기 바랍니다.

㉳ 이런 경우를 대비해 미리 경락대금 대출상품을 알아 놓는 것이 좋습니다.

㉴ 참고로,전세사기 피해자인 경우 특례보금자리론을 통해 연 3%대 금리로 거주 주택을 경락 받을 수 있다는 점 알아두셔서 해당이 된다면 꼭 활용해 보시기 바랍니다.

 

역전세,깡통전세 위험가구가 증가해서 세입자들이 전세살이에 대한 공포를 느끼고 있습니다.이에 대한 대비책을 알려 드리니 참고 하셔서 도움이 되시기를 바랍니다.

 

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